মন্দায় বাড়ি কেনার ৮টি টিপস

রিসেসন, বা মন্দা। করোনা পরবর্তীতে পৃথিবীজুড়েই এখন এই শব্দটি বেশ আলোচিত। মন্দা আসছে, বা আসতে পারে, এই বিষয়টি নিয়ে নানা মহলে বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট জগতে বেশ শোরগোল ফেলেছে। বাড়ির ক্রেতা-বিক্রেতারাও মন্দার বিষয়টি নিয়ে বেশ উদগ্রীব। কী হতে যাচ্ছে মার্কেটে? আসলেই কি রিসেসন আসবে, নাকি আসবে না? আপনি কি মনে করেন? আপনার মতামত বা প্রশ্ন থাকলে আমাকে ফোন করতে পারেন, আমার মোবাইল নম্বর 647-572-5600 ।

আমরা রিয়েল এস্টেট এজেন্টরাও আসলে শতভাগ নিশ্চিত নই যে ২০২৩ সালে রিসেসন আসলে কীভাবে আসবে বা আদৌ আসবে কিনা, বা আসলে তার প্রভাব কতখানি হবে কানাডার অর্থনীতিতে। আমার ব্যক্তিগত অভিজ্ঞতা থেকে বলি, ইন্টারেস্ট রেট একের পর এক বেড়ে যাচ্ছে। প্রাইম রেট বেড়ে আকাশচুম্বী হচ্ছে। এই লেখা যখন লিখছি তখন ব্যাঙ্ক অফ কানাডার রেট ৬ দশমিক ৪৫ শতাংশ। ২৫ জানুয়ারি আরেকটি ঘোষণা আছে। আমরা এখনও জানিনা সেখানে আরেকধাপ রেট বাড়ানোর ঘোষণা আসে কিনা।

তবে ব্যাঙ্ক অব কানাডার ইন্টারেস্ট রেট বাড়ানোর অন্যতম কারণ কিন্তু বাড়ির দাম কমানো নয় বরং ইনফ্লেশন রেট বা মুদ্রাস্ফীতি কমিয়ে আনা। গত ২০২২ সালে ৮% এর ওপরে ছিল ইনফ্লেশন রেট, এখন সেটি ৫ শতাংশের ঘরে নেমে এসেছে। ব্যাঙ্ক অব কানাডার লক্ষ্যমাত্রা হল ২০২৩ এর শেষ নাগাদ ইনফ্লেশন ৩ শতাংশে নামানো এবং ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ ২% এ নিয়ে আসা।

মানুষের ক্রয়ক্ষমতাকে সাধ্যের মধ্যে নিয়ে আসা এবং জিডিপি বাড়ানোর জন্যই এই প্রচেষ্টা। আর এতে করে যখন জিডিপি ইতিবাচক দিকে যাবে, তখন মানুষের ক্রয়ক্ষমতা বা সক্ষমতা আরও ধীরে ধীরে বাড়তে থাকবে, বেকারত্বের পরিমাণ কমতে থাকবে। এভাবে যদি নিয়মিত চলতে থাকে তবে রিসেসন এর দেখা নাও মিলতে পারে। তবে রিসেসন যদি সত্যিই আসে তখন বাড়ির মার্কেটে ঢোকার জন্য কি করণীয় সেই বিষয়টিই এখানে তুলে ধরছি। রিসেসন আসুক বা না আসুক, রিয়েল এস্টেট মার্কেটে বেচা-কেনা কিন্তু বন্ধ থাকবে না। রিসেসন চলাকালে রিয়েল এস্টেট মার্কেটে যারা ঢুকতে চান তাদের আসলে কি করণীয়। এখানে তা বিস্তারিত ৮টি টিপসের মাধ্যমে আলোচনা করছি।

১। হোম ওয়ার্ক করা
– ক্রেতাদের উচিত হবে বাড়ি কেনার আগে হোমওয়ার্কটা ভালোভাবে করে নেওয়া। এটি চাইলে আপনি একা একা করতে পারেন। মার্কেট এনালাইসিস করা, নিয়মিত ব্যাঙ্ক অব কানাডার ইন্টারেস্ট রেটকে এনালাইসিস করা। পাশাপাশি আপনি কোন লোকেশনে বাড়ি কিনতে চান, সেই জায়গাতে মার্কেটের কি অবস্থা। কোন ধরণের বাড়ি কীরকম দামে বিক্রি হচ্ছে, কত দাম চাওয়া হয়েছিল, কতদিন ধরে মার্কেটে ছিল, কত সালে নির্মাণ করা হয়েছিল, বাড়ি বা এপার্টমেন্টটিতে কী ধরনের বৈদ্যুতিক ব্যবস্থা রয়েছে, এসি, চুলা, পানি, সুয়ারেজ লাইন, ক্যাবল, ফার্নেস, হিটিং সিস্টেম, এমিনিটিস কী কী আছে ইত্যাদি খুঁটিনাটি বিষয়গুলো খতিয়ে দেখবেন। আপনি নিজে যদি বিস্তারিত খুঁজে না পান সেক্ষেত্রে আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাহায্য নিতে পারেন। আপনার রিয়েল এস্টেট আপনার কাছে প্রকৃত চিত্র তুলে ধরতে পারবেন। আপনার পছন্দমাফিক বাড়ি খুঁজে পেতে আপনাকে গাইড করতে পারবেন।
আপনি যদি ফার্স্টটাইম বায়ার হন তবে কোন লোকেশনে থাকতে চান, যদি ইনভেস্টর হন তবে কোন এরিয়াতে ইনভেস্ট করলে লাভ বেশি ইত্যাদি বিষয়গুলোর ওপর হোমওয়ার্ক করে নিবেন।

২। কেনার জন্য নিজেকে প্রস্তুত রাখা
– বিশেষ করে ফার্স্টটাইম হোম বায়ারদের জন্য এটি অত্যন্ত আবশ্যিক। এখন নিজেকে প্রস্তুত কীভাবে করবেন? আপনি রিসেসনের মধ্যে ভালো ডিল পেতে চান। মূলত রিসেসনে সবাই ভালো ডিল খোঁজেন। ভালো ডিল পেলে তা কিনতে গেলে নিজের যে প্রস্তুতি লাগবে তা হল-
– আপনার পর্যাপ্ত ডাউনপেমেন্ট থাকতে হবে। যে দামে কিনতে চাচ্ছেন সেই দাম অনুযায়ী আপনার অর্থ সংগ্রহে আছে কিনা তা নিশ্চিত হন।
– এরপর আপনার মর্টগেজে প্রি-এপ্রুভাল রয়েছে কিনা। বাড়িটি যদি আপনাকে মর্টগেজ নিয়ে কিনতে হয় তবে ব্যাঙ্ক থেকে সেই মর্টগেজ পাওয়ার জন্য আপনি কতখানি যোগ্য তা আগে থেকে যাচাই করা। বিশেষ করে ফার্স্টটাইম বায়ারদের বলবো অবশ্যই একটা প্রি-এপ্রুভাল নিয়ে রাখতে। তখন আপনি জানবেন যে কত দামের বাড়ি কেনার জন্য আপনি সামর্থ্যবান। তবে আমি বলবো প্রি-এপ্রুভাল যাই থাকুক তার থেকে একটু কম দামে বাড়ি কেনেন। যেমন ধরেন- আপনি হয়ত ৯ লাখ ডলারের প্রি-এপ্রুভাল পেলেন। তো আপনি সাড়ে ৮ লাখ বা ৯ লাখের নিচে একটা সংখ্যা বিবেচনা করুন। কারণ আপনি যে দামের মধ্যে কেনার জন্য প্রি-এপ্রুভাল পেলেন, এমন হতে পারে ইন্টারেস্ট রেট পুনরায় বাড়ার কারণে আপনার ক্রয়ক্ষমতা কমে গেল। মূলত ইন্টারেস্ট বাড়লে ক্রয়ক্ষমতা কমে। সেজন্য এমন পরিকল্পনামাফিক আগানো উচিত যাতে করে আপনার বাজেটের মধ্যে যেন থাকতে পারেন।। আপনার যেন পরবর্তীতে কোন অসুবিধা না হয়। কোন অর্থনৈতিক সঙ্কটে পড়তে না হয়।

৩। মোটিভেটেড সেলার খুঁজে পাওয়া
– এক্ষেত্রে আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট ভালো ভূমিকা পালন করতে পারবেন। মূলত আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্টেরই দায়িত্ব আপনি যে লোকেশনে, যে দামের মধ্যে যে বাড়ি দেখতে চাচ্ছেন, সেই বাড়ি যিনি বিক্রি করছেন অর্থাৎ বাড়ির মালিকের কি অবস্থা। বাড়ির মালিক কি ব্যাঙ্কে দেউলিয়া ঘোষণা করেছেন, তিনি কি আর বাড়িটি আর্থিকভাবে চালাতে সক্ষম না। এখন যে ব্যাঙ্কের কাছে মর্টগেজ তারা হয়ত বিক্রি করে দিবে, নাকি যে বিক্রেতা ছিলেন তিনি হয়ত মারা গেছেন। এখন মৃত মালিকের আত্মীয়-স্বজনরা বাড়িটি বিক্রি করতে যাচ্ছে, এস্টেট সেল অথবা প্রবেট, সেখানে আদালতের কোন দীর্ঘসূত্রিতা আছে কিনা তা খোঁজ নেওয়া। নাকি বাড়িটি পাওয়ার অব সেলে আছে, সেটি জানা।

অনেকে বাড়ি ডাউনসাইজ করেন অর্থাৎ বড় বাড়ি বিক্রি করে ছোট বাড়ি বা এপার্টমেন্টে উঠবেন, অথবা অন্য প্রদেশে চাকরি নিয়ে বা পরিবারের কাছে চলে যাচ্ছেন ইত্যাদি। তাদের হয়ত অনেক প্রফিট করার প্রবণতা থাকে না। মালিক হয়ত এই বাড়িতে ২০/২৫ বছর থেকেছেন। এখন হয়ত ব্যাঙ্কের কাছে মর্টগেজও নেই। তাই জুতসই যতটুকু দাম পান তাতেই খুশি। কিংবা আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট মার্কেট ভ্যালু থেকে কমে নেগোসিয়েট করে দিতে পারলে সেটা হবে অসাধারণ একটা ডিল! এজন্য চেষ্টা করতে হবে একজন মোটিভেটেড সেলার, যিনি বিক্রি করবেনই, এমন একজনকে খুঁজে পাওয়া।

৪। ভালোভাবে নেগোশিয়েট করা
– প্রপার্টির দাম ভালোভাবে নেগোশিয়েট করা এবং এখানেও আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনাকে সহযোগিতা করবেন। অনেক সময় আমরা দেখেছি যে কাছাকাছি জায়গায় একই ধরণের প্রপার্টি, একই রকমের ফিচার, কিন্তু সেলার ভিন্ন হওয়ার কারণে এবং বায়ারের এজেন্টের নেগোসিয়েশন স্কিল ভালো না থাকায় একটার থেকে আরেকটা প্রপার্টি ৪০/৫০ হাজার ডলার বেশি দামে বিক্রি হয়েছে। মূলত এই জায়গাটাতে বড় যে ব্যাপারটি কাজ করে তা হল নেগোসিয়েশন। আপনার একজন দক্ষ রিয়েল এস্টেট এজেন্ট দরকার যিনি এই নেগোসিয়েশনের জায়গাতে ভালো ভূমিকা পালন করতে পারবেন, এবং আপনার অর্থ সাশ্রয় করে দিতে পারবেন।

৫। টাইটেল ক্লিয়ার কিনা তা নিশ্চিত হওয়া
– বাসার মালিকানা ঠিক আছে কিনা, অর্থাৎ যেমনটা আগে জানিয়েছি যে বাড়িটি কি ব্যাঙ্ক মালিকানা নিয়ে নিয়েছে নাকি বাড়ির মালিক মারা গেছেন এখন তার স্বজনরা বিক্রি করছেন অথবা পাওয়ার অব এটর্নি দিয়ে দেওয়া আছে কাউকে, প্রপার্টিতে কোন Lean আছে কিনা ইত্যাদি বিষয় নিশ্চিত হওয়া জরুরি। যদিও এক্ষেত্রে বায়ারের ল’ইয়ার বিষয়টি খতিয়ে দেখবেন টাইটেল সার্চের সময়। তবে প্রারম্ভিকভাবে একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টও ধারণা দিতে পারবেন যে এই বাড়িটির প্রকৃত মালিক কে। সম্প্রতি টরন্টোতে ২টি বাড়ি অবৈধভাবে বিক্রির ঘটনার সংবাদ আমরা দেখেছি, যেখানে বাড়ির প্রকৃত মালিক জানতেনই না যে অসদুপায় ভুয়া সেলার সেজে তাদের বাড়ি অন্য কেউ বিক্রি করে দিয়েছেন। তো এই বিষয়টিতে আপনাদের সচেতন থাকতে হবে।

৬। বিডিং থাকলে টা এভয়েড করা
– কানাডার যে পরিস্থিতি বিশেষ করে টরন্টোতে যে অবস্থা আমরা দেখছি তাতে করে পুরোপুরি অর্থাৎ শতভাগ বায়ারস মার্কেট এখনও হয়নি। আমার মতে এটি এখনও একটি ব্যালেন্স মার্কেট। রিয়েল এস্টেট মার্কেটে এখনও কারেকশন চলছে। আগে যেমন বিডিংয়ে আকাশচুম্বী দাম উঠে যেত, সেখানে বাড়ির দাম গত বছরের তুলনায় এখন প্রায় গড়ে ১০ শতাংশ কমে গেছে। বাড়ির দাম নাগালের মধ্যে এসেছে, যদিও ইন্টারেস্ট রেট বেড়ে যাওয়া এর অন্যতম কারণ।

বায়ারস মার্কেট তখনই হয় যখন মার্কেটে অনেক বাড়ি পরে আছে কিন্তু বাড়ির ক্রেতার সঙ্কট। তখন বায়াররা চাইলে নিজের মনের মত করে নেগোশিয়েট করতে পারেন। অনেক কম দামে কিনতে পারবেন। কিন্তু কানাডার যে পরিস্থিতি তাতে আমরা দেখি ইনভেন্টরি অর্থাৎ মার্কেটে বিক্রির জন্য বাড়ির সংখ্যা অনেক কম। অনেক সেলার ভালো দাম পাবেন না ভেবে বাড়ি বিক্রি করতে চাচ্ছেন না। অনেকে প্যান্ড্যেমিকে বেশি দাম দিয়ে বাড়ি কিনেছেন এবং এখন বিক্রি করলে উল্টো ক্ষতির সম্মুখীন হতে হবে। তাই বিক্রি করছেন না। কখন আবার দাম বাড়বে সেই অপেক্ষায় আছেন তারা।
তবে যাদের অর্থ প্রয়োজন, যারা বয়স্ক মানুষ, কাজের জন্য বা পারিবারিক কারণে অন্য প্রভিন্সে চলে যাচ্ছেন, বা ডিভোর্স প্রপার্টি, এমন সেলারদের মধ্যে বাড়ি বিক্রির একটা প্রবণতা এই মুহূর্তে আমরা দেখতে পাচ্ছি। তবে যারা ইনভেস্টর তারা এখন বিক্রি করতে চাচ্ছেন না। তারা চেষ্টা করছেন আগামী ২/৩ বছর বাড়িটির মর্টগেজ, অন্যান্য খরচ চালিয়ে নেওয়ার। তারা এসব বাড়ি এখন বিক্রি না করে ধরে রাখবেন। তো একারণে বিক্রির জন্য নতুন নতুন বাড়ি মার্কেটে আসা কমে যাচ্ছে। তুলনামূলকভাবে বায়ারদের সংখ্যা মার্কেটে বেড়েছে। তবে পরিসংখ্যান বলছে, প্রায় ৪১ শতাংশ বায়ার এই মুহূর্তে নিজেদের মার্কেট থেকে গুটিয়ে নিয়েছেন। তারা পর্যবেক্ষণ করছেন মার্কেটটা কোন দিকে যায়। ইন্টারেস্ট রেট কমে আসলে তারা কিন্তু মার্কেটে ঢুকে পরবেন। তখন আবারও বিডিং প্রসেস প্রবলভাবে শুরু হয়ে যাবে। বাড়ির দামও বাড়তে থাকবে।

আরেকটি ব্যাপারও আপনারা জানেন যে ২০২৫ সাল নাগাদ কানাডা প্রায় ১৪ লাখ নতুন অভিবাসী নেবে। এই মানুষদের থাকার জায়গা লাগবে। নতুন যেসব কন্সট্রাকশন হচ্ছে তা নির্মাণ শেষ হতে সময় লাগছে, কারণ মেটেরিয়েলস এর দাম বেড়েছে।

কানাডার ইকোনমি যে ভালোভাবে রান হচ্ছে তার প্রমাণ সাম্প্রতিক আরেকটি ঘোষণা। শিক্ষার্থীরা এখন সপ্তাহে ২০ ঘণ্টা নয়, বরং ইচ্ছেমত কাজ করতে পারবেন এ বছর ডিসেম্বর নাগাদ। তারমানে দেশে শ্রমিক সঙ্কট রয়েছে। কানাডার অর্থনীতিতে একটা ইতিবাচক প্রভাব আমরা লক্ষ্য করছি। আর এই ইতিবাচক প্রভাব বাড়ির মার্কেটকে চাঙ্গা করতে বেশিদিন লাগবে না।

ইনভেস্টমেন্টের জন্য আমি বলবো বিডিং না করে যদি কিনতে পারেন তবে ভালো হবে। দামাদামি করার সুযোগ থাকবে। যদিও এখনও অনেক প্রপার্টিতে বিডিং হচ্ছে। তবে চাইলে সেগুলো আপনারা এড়িয়ে যেতে পারেন।

৭। ভালো ডিল না হলে কিনতে না যাওয়া
– ভালো ডিল না পেলে কেনার দরকার নেই। অপেক্ষা করেন পরবর্তী বাড়িটার জন্য যেখানে ভালো ডিল পাওয়া যাবে। যেমনটা বলছিলাম আগেও যে সেলার মোটিভেটেড কিনা, ভালো নেগোসিয়েশন করা, এই জায়গাগুলোতে আপনার রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সহযোগিতা নিন। রিয়েল এস্টেট এজেন্ট আপনাদের বলুক যে এইটা ভালো ডিল কিনা।
সম্প্রতি আমি যেসব বায়ারদের জন্য কাজ করেছি, বাংলাদেশি এবং বাংলাদেশিদের বাইরের কমিউনিটি বিশেষ করে ভারত, পাকিস্তান, সৌদি আরব, ইরান এদের প্রত্যেকের জন্য আমি চেষ্টা করেছি ভালো ডিল খুঁজে দিতে। যে দাম চাওয়া হয়েছিল তার থেকে অনেক কমে নেগোশিয়েট করে তাদের কিনে দিয়েছি। যেহেতু আপনারা রিসেশন মার্কেটে বাড়ি কিনতে যাচ্ছেন, তাই যত পারেন ভালো ডিল পাওয়ার চেষ্টা করেন। ২/৩ বছর পরে এখান থেকে আপনি ভালো একটা প্রফিট করতে পারবেন।

৮। কেন কিনছেন তা আগে থেকে চিন্তা করা
– অনেকেই ভয় পাচ্ছেন রিসেশন মার্কেটে ঢুকতে। অনেকেই ভাবছেন দেখি কি হয়। আপনি আগে ভাবুন যে কেন আপনি এই সময়টাতে বাড়ি কিনতে চাচ্ছেন। আপনি হয়ত ২/৩ বছর পরে গিয়ে ভালো একটা প্রফিট করতে চান, কারণ ইনফ্লেশন রেট কমলে ইন্টারেস্ট রেটও কমে আসবে। তখন অনেক বায়ার মার্কেটে ঢুকবেন, বাড়ির দাম আবার বাড়বে, প্রফিট ভালো হবে। এটা একটা কারণ হতে পারে।
আবার কারও পরিবারের সদস্য সংখ্যা বেড়েছে। বাড়তি রুম দরকার। তাই একটা বিক্রি করে আরেকটা বড় দেখে বাড়ি কিনবেন। কেউ আবার ফার্স্টটাইম বায়ার। অনেকদিন ভাড়া থেকেছেন, ব্যাঙ্কে পর্যাপ্ত ডাউনপেমেন্টও আছে। তাই রিসেশন মার্কেটেই বাড়ি কিনতে চাচ্ছেন।
ইতিহাস ঘাঁটালে দেখবেন ২০০৮ সালেও রিসেশন হয়েছিল। ২০১৭ সালে বাড়ির দাম পরে গিয়েছিল। এরপর আবার ঘুরে দাঁড়িয়েছে। এবারও সময়য়ের ব্যবধানে তাই হবে।

বাড়ি কেনা-বেচা সংক্রান্ত যে কোন পরামর্শের জন্য যে কোন সময়ে আমাকে ফোন করতে পারেন:- 647-572-5600 এই নম্বরে। অথবা ই-মেইলেও যোগাযোগ করতে পারেন এই ঠিকানায়- [email protected]। আমার ওয়েবসাইট www.MahbubOsmani.com । আমি সম্পূর্ণ ফ্রিতে তথ্য দেই এবং এর বিনিময়ে আমার কাছ থেকে বাড়ি কেনা অথবা বেচা বাধ্যতামূলক নয়!
আপনাদের সকলের সুস্বাস্থ্য ও সুন্দর জীবন কামনা করি ।